Ein Verkäufer unterschreibt einen Auftrag mit Honoraren zu seinen Lasten, dann schlägt der Makler dem Käufer vor, die Provision auf ihn zu übertragen, um die Notarkosten zu senken. Diese Praxis, die über Jahre hinweg üblich war, wurde schrittweise durch das Gesetz Alur und seine Anwendungstexte geregelt. Vor Ort werden die Folgen jedoch nicht immer gut verstanden, weder von den Verkäufern noch von den Käufern.
Übertragung der Honorare während des Mandats: Was das Gesetz Alur geändert hat
Vor dem Gesetz Alur von 2014 gab es nichts, was einen Immobilienmakler konkret daran hinderte, die Verteilung der Honorare zwischen Verkäufer und Käufer nach der Unterzeichnung des Mandats zu ändern. Es kam regelmäßig vor, dass Verkaufsaufträge „zu Lasten des Verkäufers“ in „zu Lasten des Käufers“ zum Zeitpunkt des Vorvertrags umgewandelt wurden, durch einen im Anschluss unterzeichneten Suchauftrag.
Lesetipp : Die besten Adressen und Tipps für das Businessleben in Paris
Das Gesetz Alur und die Verordnung vom 10. Januar 2017 haben eine einfache Regel aufgestellt: Der Betrag und die Partei, die die Honorare trägt, müssen in jeder Anzeige angegeben werden. Wenn das Mandat Honorare zu Lasten des Verkäufers vorsieht, muss die Anzeige den Preis einschließlich dieser Honorare mit dem Hinweis „Honorare zu Lasten des Verkäufers“ anzeigen. Eine Änderung dieser Verteilung während des Verfahrens ohne vorheriges neues Mandat setzt den Makler dem Risiko einer Umqualifizierung als irreführende Geschäftspraxis aus.
Hier zeigt sich die Logik der Transparenz, die den Fachleuten auferlegt wird: Die Frage der Honorare zu Lasten des Verkäufers oder Käufers ist keine kosmetische Wahl, sondern ein vertragliches Engagement, das die Anzeige, die Berechnung der Notarkosten und die Gültigkeit der Provision selbst beeinflusst.
Ebenfalls empfehlenswert : Was tun, wenn ich mein Samsung Entsperrmuster vergessen habe? Effektive Lösungen
Auswirkungen auf die Notarkosten: Verkäuferlasten gegen Käuferlasten
Das ist der Punkt, der die meisten Übertragungen motiviert. Wenn die Honorare zu Lasten des Käufers gehen, werden die Notarkosten (Übertragungssteuern) auf den Nettopreis des Verkäufers berechnet, das heißt ohne Provision. Wenn sie zu Lasten des Verkäufers gehen, werden die Notarkosten auf den Gesamtpreis, einschließlich Provision, berechnet.
Nehmen wir einen konkreten Fall. Bei einer Immobilie, die mit Honoraren verkauft wird, die einen erheblichen Teil des Preises ausmachen, kann der Unterschied bei den Übertragungssteuern für den Käufer mehrere tausend Euro betragen. Das ist der Grund, warum einige Notare selbst empfehlen, auf Käuferlasten zu wechseln.
Die Falle des verspäteten Suchauftrags
Um diese Übertragung regelkonform durchzuführen, muss der Makler über einen Suchauftrag verfügen, der vom Käufer vor jeglicher Verhandlung unterzeichnet wurde. Ein am Tag vor dem Vorvertrag unterzeichneter Auftrag wurde bereits von den Gerichten für ungültig erklärt, da der Richter der Ansicht war, dass der Makler nicht die Zeit hatte, tatsächlich ein Objekt im Auftrag des Käufers „zu suchen“.
Der Kassationshof hat mehrfach bestätigt, dass das Mandat vor der Kontaktaufnahme bestehen muss. Ein datierter Suchauftrag oder ein zu nah am Einvernehmen der Parteien unterzeichneter Auftrag schwächt die gesamte Transaktion, einschließlich des Provisionsanspruchs des Maklers.
Provision des Immobilienmaklers: Wann ist sie tatsächlich fällig?
Das Hoguet-Gesetz stellt ein strenges Prinzip auf, das durch mehrere aktuelle Urteile des Kassationshofs bekräftigt wird: Die Provision ist nur fällig, wenn der Verkauf tatsächlich abgeschlossen wird. Ein unterzeichneter Vorvertrag reicht nicht aus, wenn der Verkauf nicht zum notariellen Akt führt.
Im Februar 2023 und dann im März 2026 hat die 3. Zivilkammer diese Position erneut bekräftigt. Konkret bedeutet das:
- Ein einseitiges Versprechen oder eine Honoraranerkennung, die im Voraus unterzeichnet wurde, schafft kein Recht auf Provision, wenn der Verkauf vor der Unterschrift beim Notar scheitert.
- Der Makler muss tatsächlich zur Transaktion beigetragen haben, was Situationen ausschließt, in denen ein Käufer die Agentur nach einer Besichtigung umgeht, um direkt mit dem Verkäufer zu verhandeln (auch wenn der Käufer in diesem Fall wegen Beihilfe zu einem Delikt verurteilt werden kann).
- Das Engagement der Parteien muss in einem einzigen Dokument festgehalten werden. Honorare können nicht auf der Grundlage separater Dokumente gefordert werden.
Im Dezember 2024 hat der Gerichtshof eine Präzisierung hinzugefügt, die direkt den Mechanismus „Käuferlasten“ betrifft: Wenn ein Inhaber des Vorkaufsrechts (z. B. die Gemeinde) an die Stelle des ursprünglichen Käufers tritt, muss er die Provision tragen, wenn sie im Entwurf der Verkaufsabsicht zu Lasten des Käufers vorgesehen war. Ein Punkt, der bei der Erstellung des Mandats selten antizipiert wird.
Anzeigeverpflichtungen in Immobilienanzeigen
Die Verordnung vom 10. Januar 2017, die zur Anwendung des Gesetzes Alur erlassen wurde, verpflichtet Immobilienmakler zu einer genauen Anzeige in jeder Anzeige, sowohl im Schaufenster als auch online. Folgende Elemente müssen zwingend erscheinen:
- Der Verkaufspreis, einschließlich Honorare, wenn die Honorare zu Lasten des Käufers gehen, mit dem Prozentsatz, den diese Honorare im Verhältnis zum Preis ohne Honorare darstellen.
- Die klare Angabe der Partei, die die Honorare trägt: „Honorare zu Lasten des Verkäufers“ oder „Honorare zu Lasten des Käufers“.
- Der Preis ohne Honorare, wenn die Honorare zu Lasten des Käufers gehen, um dem Käufer zu ermöglichen, den Anteil des Objekts und den Anteil der Provision zu unterscheiden.
Ein Mangel an Anzeige setzt die Agentur Sanktionen der DGCCRF aus. Vor Ort variieren die Rückmeldungen zur tatsächlichen Einhaltung dieser Verpflichtungen, aber die Kontrollen haben in den letzten Jahren zugenommen, insbesondere bei Online-Anzeigen, bei denen die obligatorischen Hinweise oft am Ende der Seite relegiert wurden.
Nettopreis des Verkäufers und Verhandlung: Was wirklich zählt
Die Debatte „Verkäuferlasten oder Käuferlasten“ verdeckt manchmal das Wesentliche. Der Nettopreis des Verkäufers bleibt gleich, unabhängig von der Verteilung der Honorare. Der Verkäufer erhält den gleichen Betrag, der Makler erhält den gleichen Betrag. Nur die Basis der Übertragungssteuern ändert sich für den Käufer.
Was bei einer Transaktion mehr Aufmerksamkeit verdient, ist der Betrag der Honorare selbst und die Fähigkeit, diese zu verhandeln. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung sind die Agenturhonorare in Frankreich nicht reguliert. Jede Agentur legt ihren Tarif frei fest, der einfach sichtbar angezeigt werden muss.
Bevor man sich auf den Verteilungsmechanismus konzentriert, ist es daher ratsam, die Tarife zu vergleichen, zu überprüfen, ob das Mandat den genauen Betrag der Provision klar angibt, und sicherzustellen, dass die Anzeige in der Anzeige mit dem unterzeichneten Mandat übereinstimmt. Eine Inkonsistenz zwischen dem Mandat und der Anzeige kann ausreichen, um die Provision des Maklers vor Gericht in Frage zu stellen.