Een verkoper ondertekent een mandaat met kosten voor zijn rekening, waarna de agent de koper voorstelt om de commissie op zich te nemen om de notariskosten te verlagen. Deze praktijk, die jarenlang gebruikelijk was, is geleidelijk gereguleerd door de Alur-wet en de bijbehorende uitvoeringsbepalingen. In de praktijk worden de gevolgen niet altijd goed begrepen, noch door verkopers, noch door kopers.
Overdracht van kosten tijdens het mandaat: wat de Alur-wet heeft veranderd
Voor de Alur-wet van 2014 was er niets dat een vastgoedagent daadwerkelijk verhinderde om de verdeling van de kosten tussen verkoper en koper te wijzigen na de ondertekening van het mandaat. We zagen regelmatig verkoopmandaten “kosten voor de verkoper” omgevormd tot “kosten voor de koper” op het moment van de compromis, via een zoekmandaat dat direct daarna werd ondertekend.
Verder lezen : Wat te doen bij een wachtwoordprobleem met de academische e-mail van Orléans-Tours?
De Alur-wet en het besluit van 10 januari 2017 hebben een eenvoudige regel vastgesteld: het bedrag en de partij die de kosten draagt, moeten op elke advertentie staan. Als het mandaat kosten voor de verkoper voorziet, moet de advertentie de prijs inclusief deze kosten weergeven met de vermelding “kosten voor de verkoper”. Het wijzigen van deze verdeling onderweg zonder een nieuw mandaat vooraf stelt de agent bloot aan het risico van herkwalificatie als misleidende handelspraktijk.
Hier zien we de logica van transparantie die aan professionals is opgelegd: de vraag naar kosten voor de verkoper of koper is geen cosmetische keuze, maar een contractuele verplichting die de weergave, de berekening van de notariskosten en de geldigheid van de commissie beïnvloedt.
Aanvullende lectuur : Erfgoed en patrimonium: wat de familie van Tony Scotti zou kunnen ontvangen
Impact op de notariskosten: kosten voor de verkoper versus kosten voor de koper
Dit is het punt dat de meeste overdrachten motiveert. Wanneer de kosten voor de koper zijn, worden de notariskosten (overdrachtsbelasting) berekend op de netto verkoopprijs, dat wil zeggen exclusief commissie. Wanneer ze voor de verkoper zijn, worden de notariskosten berekend op de totale prijs, inclusief commissie.
Laten we een concreet geval nemen. Bij een goed dat wordt verkocht met kosten die een aanzienlijk deel van de prijs vertegenwoordigen, kan het verschil in overdrachtsbelasting voor de koper oplopen tot duizenden euro’s. Dit is de reden waarom sommige notarissen zelf adviseren om over te schakelen naar kosten voor de koper.
De val van het late zoekmandaat
Om deze overdracht volgens de regels uit te voeren, moet de agent beschikken over een zoekmandaat dat door de koper is ondertekend voor elke onderhandeling. Een mandaat dat de dag voor de compromis is ondertekend, is al door de rechtbanken ongeldig verklaard, omdat de rechter oordeelde dat de agent niet de tijd had gehad om daadwerkelijk een goed te “zoeken” voor de koper.
De Hoge Raad heeft herhaaldelijk bevestigd dat het mandaat voorafgaand aan de totstandkoming van de relatie moet zijn. Een achteraf gedateerd zoekmandaat of een mandaat dat te dicht bij de overeenkomst van de partijen is ondertekend, verzwakt de hele transactie, inclusief het recht op commissie van de agent.
Commissie van de vastgoedagent: wanneer is deze daadwerkelijk verschuldigd?
De Hoguet-wet stelt een strikte regel, die door verschillende recente arresten van de Hoge Raad is herhaald: de commissie is alleen verschuldigd als de verkoop daadwerkelijk wordt afgerond. Een ondertekende compromis is niet voldoende als de verkoop niet leidt tot de authentieke akte.
In februari 2023 en vervolgens in maart 2026 heeft de 3e burgerlijke kamer deze positie opnieuw bevestigd. Concreet betekent dit dat:
- Een eenzijdige belofte of een erkenning van kosten die vooraf is ondertekend, creëert geen recht op commissie als de verkoop niet doorgaat voor de ondertekening bij de notaris.
- De agent moet daadwerkelijk hebben bijgedragen aan de transactie, wat situaties uitsluit waarin een koper de agent omzeilt na een bezichtiging om direct met de verkoper te onderhandelen (zelfs als in dit geval de koper kan worden veroordeeld voor medeplichtigheid aan een delict).
- De verplichting van de partijen moet in één enkele akte worden vastgelegd. Men kan geen kosten eisen op basis van afzonderlijke documenten.
In december 2024 voegde de rechtbank een precisering toe die direct betrekking heeft op het mechanisme “kosten voor de koper”: wanneer een houder van het voorkeursrecht (bijvoorbeeld de gemeente) de oorspronkelijke koper vervangt, moet hij de commissie dragen als deze was voorzien voor de koper in de verklaring van de intentie tot vervreemding. Een punt dat zelden wordt voorzien bij het opstellen van het mandaat.
Verplichtingen voor weergave in vastgoedadvertenties
Het besluit van 10 januari 2017, genomen ter uitvoering van de Alur-wet, verplicht vastgoedagenten tot een nauwkeurige weergave in elke advertentie, zowel in de etalage als online. De volgende elementen moeten verplicht worden weergegeven:
- De verkoopprijs, inclusief kosten als de kosten voor de koper zijn, met het percentage dat deze kosten vertegenwoordigen ten opzichte van de prijs exclusief kosten.
- De duidelijke vermelding van de partij die de kosten draagt: “kosten voor de verkoper” of “kosten voor de koper”.
- De prijs exclusief kosten wanneer de kosten voor de koper zijn, om de koper in staat te stellen het deel van het goed en het deel van de commissie te onderscheiden.
Een gebrek aan weergave stelt het bureau bloot aan sancties van de DGCCRF. In de praktijk variëren de reacties over de daadwerkelijke naleving van deze verplichtingen, maar de controles zijn de afgelopen jaren toegenomen, met name op online advertenties waar de verplichte vermeldingen vaak onderaan de pagina werden geplaatst.
Netto verkoopprijs en onderhandeling: wat echt telt
Het debat “kosten voor de verkoper of kosten voor de koper” verbergt soms het belangrijkste. De netto verkoopprijs blijft hetzelfde, ongeacht de verdeling van de kosten. De verkoper ontvangt hetzelfde bedrag, de agent ontvangt hetzelfde bedrag. Alleen de basis voor de overdrachtsbelasting verandert voor de koper.
Wat meer aandacht verdient tijdens een transactie, is het bedrag van de kosten zelf en de mogelijkheid om te onderhandelen. In tegenstelling tot een wijdverbreide opvatting zijn de kosten van de agent niet gereguleerd in Frankrijk. Elke agent stelt vrij zijn tarief vast, dat gewoon zichtbaar moet worden weergegeven.
Voordat men zich richt op het mechanisme van de verdeling, is het dus verstandig om de tarieven te vergelijken, te controleren of het mandaat het exacte bedrag van de commissie duidelijk vermeldt, en ervoor te zorgen dat de weergave in de advertentie overeenkomt met het ondertekende mandaat. Een inconsistentie tussen het mandaat en de advertentie kan voldoende zijn om de commissie van de agent voor de rechtbank in twijfel te trekken.