Um proprietário que alugava seu apartamento no Airbnb com uma dedução fiscal de 50% descobre no final de 2024 que essa taxa passa para 30%, e que seu limite de receitas é dividido por cinco. O mercado imobiliário em 2024 não se resume a curvas de preços: as mudanças regulatórias e fiscais pesaram tanto quanto as taxas de juros nas decisões de compra e venda.
Fiscalidade dos imóveis de temporada: a verdadeira virada de 2024
A lei n°2024-1039 de 19 de novembro de 2024, chamada de lei Le Meur, modificou profundamente a fiscalidade dos imóveis de turismo sob o regime micro-BIC. Para os imóveis não classificados, a dedução passa de 50% para 30% e o limite de receitas cai de 77 700 euros para 15 000 euros. Para os imóveis classificados e quartos de hóspedes, a dedução recua de 71% para 50%, com um teto reduzido para 77 700 euros.
Já se observa uma mudança de parte dos investidores para o aluguel mobiliado clássico ou o contrato de mobilidade. Essas duas opções, menos rentáveis a curto prazo no papel, tornam-se competitivas uma vez que a nova realidade fiscal é considerada. Para acompanhar a atualidade imobiliária no Déco e Jardin, essa mudança fiscal faz parte dos assuntos mais comentados desde o início do ano.
Os retornos variam sobre esse ponto conforme as cidades: nas áreas muito turísticas, alguns proprietários mantêm o aluguel de curto prazo apesar da perda de rentabilidade, enquanto nos mercados intermediários, a transferência para o aluguel de longo prazo acelera de forma significativa.
Status LMNP e reintegração das depreciações: o que muda para a mais-valia
O artigo 84 da lei de finanças para 2025 introduz um mecanismo que muitos investidores não haviam antecipado. A partir de agora, as depreciações deduzidas são reintegradas no cálculo da mais-valia na revenda de um bem em LMNP sob o regime real. Concretamente, o preço de aquisição considerado para calcular a mais-valia é diminuído das depreciações realizadas durante o período de locação.
Para um investidor que depreciou seu bem durante dez ou quinze anos, a fatura fiscal na revenda pode aumentar de forma significativa. Essa mudança leva a repensar a estratégia de posse: manter por mais tempo para se beneficiar das deduções por tempo de posse, ou revender rapidamente antes que as depreciações acumuladas pesem demais.
Quem é realmente afetado?
Os perfis mais expostos são os multiproprietários sob o regime real que haviam otimizado sua fiscalidade através de depreciações elevadas. Um proprietário de um único estúdio mobiliado sente menos o impacto. O texto visa, acima de tudo, reduzir a vantagem fiscal histórica do LMNP em relação ao aluguel vazio.
Transações e preços imobiliários na França: como está o mercado no final de 2024
Segundo a Fnaim, o mercado atingiu seu nível mais baixo em 2024, com cerca de 775 000 transações, o que representa uma queda de 11% em relação a 2023. É uma diminuição de 36% em relação ao pico de 2021.
No que diz respeito aos preços, após uma queda de 4% em 2023, a tendência se orientou para uma estabilização gradual. O segundo semestre de 2024 marcou um patamar baixo com a interrupção da queda dos volumes, o que deixa entrever um possível reinício.
Taxas de crédito: a queda que relançou os projetos
A queda gradual das taxas de crédito ao longo do ano permitiu que compradores cujos projetos haviam sido congelados em 2023 voltassem ao mercado, especialmente no segundo trimestre.
- O primeiro trimestre permaneceu na continuidade da crise de 2023, com volumes baixos e um espera generalizada.
- A dissolução da Assembleia Nacional em junho provocou um congelamento temporário das transações, seguido pelo desaceleramento relacionado aos Jogos Olímpicos em Paris e nas grandes metrópoles.
- Os quatro últimos meses do ano mostraram uma dinâmica clara, com um retorno acentuado dos compradores ao mercado.
PTZ ampliado e imóveis energeticamente ineficientes: dois alavancadores concretos para os compradores em 2024
O Empréstimo a Taxa Zero foi reestruturado e ampliado, oferecendo novas oportunidades para os compradores de primeira viagem. Este dispositivo continua a ser um dos raros apoios públicos em um contexto orçamentário apertado. Sua articulação com as exigências de desempenho energético leva os compradores a focar em imóveis recentes ou renovados.
Desde janeiro de 2024, os imóveis classificados como G no DPE não podem mais ser alugados. Essa proibição criou um afluxo de bens no mercado de vendas, muitas vezes oferecidos com um desconto. Para um comprador disposto a financiar obras de renovação energética, essas casas ineficientes representam uma porta de entrada a preço reduzido.
- Os imóveis classificados como G vendidos com desconto permitem negociar preços bem inferiores ao mercado local, desde que se orce a renovação desde a montagem do dossiê.
- MaPrimeRénov’ e as ajudas locais continuam disponíveis, mas os prazos de processamento alongam os cronogramas de obras.
- O mercado de renovação energética ganhou em estruturação, com mais artesãos certificados RGE disponíveis do que em 2023.
O mercado imobiliário de 2024 foi marcado por tremores políticos, fiscais e regulatórios tanto quanto pelos fundamentos econômicos. As decisões de compra ou investimento agora são tomadas tanto em uma planilha fiscal quanto em uma estimativa de preço por metro quadrado.
A estabilização das taxas de crédito e o piso alcançado nos volumes de transações deixam um terreno mais claro para 2025. As novas regras sobre imóveis mobiliados e o LMNP, no entanto, continuarão a redesenhar as estratégias dos investidores.