Un propriétaire qui louait son appartement sur Airbnb avec un abattement fiscal de 50 % découvre fin 2024 que ce taux passe à 30 %, et que son seuil de recettes est divisé par cinq. Le marché immobilier en 2024 ne se résume pas à des courbes de prix : les changements réglementaires et fiscaux ont pesé autant que les taux d’intérêt sur les décisions d’achat et de vente.
Fiscalité des meublés touristiques : le vrai tournant de 2024
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié en profondeur la fiscalité des meublés de tourisme au régime micro-BIC. Pour les meublés non classés, l’abattement passe de 50 % à 30 % et le seuil de recettes chute de 77 700 euros à 15 000 euros. Pour les meublés classés et chambres d’hôtes, l’abattement recule de 71 % à 50 %, avec un plafond ramené à 77 700 euros.
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On observe déjà un basculement d’une partie des investisseurs vers la location meublée classique ou le bail mobilité. Ces deux formules, moins rentables à court terme sur le papier, deviennent compétitives une fois la nouvelle donne fiscale intégrée. Pour suivre l’actualité immobilière sur Déco et Jardin, ce virage fiscal fait partie des sujets les plus commentés depuis la rentrée.
Les retours varient sur ce point selon les villes : dans les zones très touristiques, certains propriétaires conservent la location courte durée malgré la perte de rentabilité, tandis que dans les marchés moyens, le transfert vers le bail longue durée s’accélère nettement.
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Statut LMNP et réintégration des amortissements : ce qui change pour la plus-value
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 introduit un mécanisme que beaucoup d’investisseurs n’avaient pas anticipé. Désormais, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien en LMNP au régime réel. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements pratiqués pendant la période de location.
Pour un investisseur qui a amorti son bien pendant dix ou quinze ans, la facture fiscale à la revente peut augmenter de manière significative. Ce changement pousse à repenser la stratégie de détention : garder plus longtemps pour bénéficier des abattements pour durée de détention, ou revendre rapidement avant que les amortissements cumulés ne pèsent trop.
Qui est réellement touché ?
Les profils les plus exposés sont les multipropriétaires au régime réel qui avaient optimisé leur fiscalité via des amortissements élevés. Un propriétaire d’un seul studio meublé ressent moins l’impact. Le texte vise avant tout à réduire l’avantage fiscal historique du LMNP par rapport à la location nue.
Transactions et prix immobiliers en France : où en est le marché fin 2024
Selon la Fnaim, le marché a atteint son niveau le plus bas en 2024, avec environ 775 000 transactions, soit un recul de 11 % par rapport à 2023. C’est une baisse de 36 % par rapport au pic de 2021.
Côté prix, après une chute de 4 % en 2023, la tendance s’est orientée vers une stabilisation progressive. Le second semestre 2024 a marqué un palier bas avec un arrêt de la dégringolade des volumes, ce qui laisse entrevoir un possible redémarrage.
Taux de crédit : la détente qui a relancé les projets
La détente progressive des taux de crédit au cours de l’année a permis aux acheteurs dont les projets avaient été gelés en 2023 de revenir sur le marché, notamment au deuxième trimestre.
- Le premier trimestre restait dans la continuité de la crise 2023 avec des volumes faibles et un attentisme généralisé.
- La dissolution de l’Assemblée nationale en juin a provoqué un gel temporaire des transactions, suivi par le ralentissement lié aux Jeux olympiques sur Paris et les grandes métropoles.
- Les quatre derniers mois de l’année ont montré une dynamique nette, avec un retour marqué des acheteurs sur le marché.
PTZ élargi et logements énergivores : deux leviers concrets pour les acheteurs en 2024
Le Prêt à Taux Zéro a été recentré et élargi, offrant de nouvelles opportunités pour les primo-accédants. Ce dispositif reste l’un des rares coups de pouce publics dans un contexte budgétaire serré. Son articulation avec les exigences de performance énergétique pousse les acheteurs à cibler des biens récents ou rénovés.
Depuis janvier 2024, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction a créé un afflux de biens sur le marché de la vente, souvent proposés avec une décote. Pour un acheteur prêt à financer des travaux de rénovation énergétique, ces passoires thermiques représentent une porte d’entrée à prix réduit.
- Les biens classés G vendus avec décote permettent de négocier des prix nettement inférieurs au marché local, à condition de budgéter la rénovation dès le montage du dossier.
- MaPrimeRénov’ et les aides locales restent mobilisables, mais les délais de traitement rallongent les calendriers de travaux.
- Le marché de la rénovation énergétique a gagné en structuration, avec davantage d’artisans certifiés RGE disponibles qu’en 2023.
Le marché immobilier 2024 a été rythmé par des secousses politiques, fiscales et réglementaires autant que par les fondamentaux économiques. Les décisions d’achat ou d’investissement se prennent désormais autant sur un tableur fiscal que sur une estimation de prix au mètre carré.
La stabilisation des taux de crédit et le plancher atteint sur les volumes de transactions laissent un terrain plus lisible pour 2025. Les nouvelles règles sur les meublés et le LMNP vont toutefois continuer à redessiner les stratégies des investisseurs.