Een eigenaar die zijn appartement op Airbnb verhuurde met een belastingkorting van 50 % ontdekt eind 2024 dat dit tarief verlaagd wordt naar 30 %, en dat zijn omzetdrempel met vijf wordt verminderd. De vastgoedmarkt in 2024 is niet alleen een kwestie van prijsontwikkeling: de regelgeving en fiscale veranderingen hebben net zoveel invloed gehad als de rentevoeten op de aankoop- en verkoopbeslissingen.
Belasting op toeristische verhuur: de echte ommekeer van 2024
De wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024, de zogenaamde wet Le Meur, heeft de belasting op toeristische verhuur onder het micro-BIC-regime ingrijpend gewijzigd. Voor niet-geclassificeerde verhuurders daalt de korting van 50 % naar 30 % en de omzetdrempel valt van 77.700 euro naar 15.000 euro. Voor geclassificeerde verhuurders en bed and breakfasts daalt de korting van 71 % naar 50 %, met een plafond van 77.700 euro.
We zien al een verschuiving van een deel van de investeerders naar klassieke gemeubileerde verhuur of de mobiliteitsverhuur. Deze twee formules, die op papier minder winstgevend zijn op korte termijn, worden competitief zodra de nieuwe fiscale realiteit is geïntegreerd. Om de vastgoedactualiteit op Déco et Jardin te volgen, is deze fiscale ommezwaai een van de meest besproken onderwerpen sinds de terugkeer na de zomer.
De reacties variëren op dit punt per stad: in zeer toeristische gebieden behouden sommige eigenaren de kortetermijnverhuur ondanks het verlies van winstgevendheid, terwijl in de gemiddelde markten de overstap naar langdurige verhuur aanzienlijk versnelt.
LMNP-status en herintegratie van afschrijvingen: wat verandert er voor de meerwaarde
Artikel 84 van de begrotingswet voor 2025 introduceert een mechanisme dat veel investeerders niet hadden voorzien. Voortaan worden de afschrijvingen die zijn afgetrokken heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van een goed in LMNP onder het werkelijke regime. Concreet wordt de aankoopprijs die wordt gebruikt om de meerwaarde te berekenen, verminderd met de afschrijvingen die tijdens de verhuurperiode zijn toegepast.
Voor een investeerder die zijn goed gedurende tien of vijftien jaar heeft afgeschreven, kan de fiscale rekening bij de verkoop aanzienlijk stijgen. Deze verandering dwingt tot heroverweging van de houdstrategie: langer vasthouden om te profiteren van de belastingkortingen voor de houdduur, of snel verkopen voordat de cumulatieve afschrijvingen te zwaar wegen.
Wie wordt er echt getroffen?
De meest blootgestelde profielen zijn de multiproprietairs onder het werkelijke regime die hun belastingheffing hadden geoptimaliseerd via hoge afschrijvingen. Een eigenaar van een enkele gemeubileerde studio voelt de impact minder. De tekst is vooral bedoeld om het historische belastingvoordeel van de LMNP ten opzichte van de ongemeubileerde verhuur te verminderen.
Transacties en vastgoedprijzen in Frankrijk: waar staat de markt eind 2024
Volgens de Fnaim heeft de markt in 2024 zijn laagste niveau bereikt, met ongeveer 775.000 transacties, een daling van 11 % ten opzichte van 2023. Dit is een daling van 36 % ten opzichte van de piek in 2021.
Wat betreft de prijzen, na een daling van 4 % in 2023, heeft de trend zich gericht op een geleidelijke stabilisatie. Het tweede semester van 2024 markeerde een laag plateau met een stopzetting van de daling van de volumes, wat een mogelijke herstart in het vooruitzicht stelt.
Rentevoeten: de ontspanning die de projecten heeft herlanceerd
De geleidelijke ontspanning van de rentevoeten gedurende het jaar heeft het voor kopers, wiens projecten in 2023 waren bevroren, mogelijk gemaakt om terug te keren naar de markt, vooral in het tweede kwartaal.
- Het eerste kwartaal bleef in de lijn van de crisis van 2023 met lage volumes en een algemene afwachtende houding.
- De ontbinding van de Nationale Assemblee in juni veroorzaakte een tijdelijke bevriezing van de transacties, gevolgd door de vertraging als gevolg van de Olympische Spelen in Parijs en de grote metropolen.
- De laatste vier maanden van het jaar vertoonden een duidelijke dynamiek, met een merkbare terugkeer van kopers op de markt.
Uitgebreide PTZ en energie-intensievere woningen: twee concrete hefboom voor kopers in 2024
De Renteloze Lening is opnieuw gefocust en uitgebreid, wat nieuwe kansen biedt voor starters. Dit systeem blijft een van de weinige publieke steunmaatregelen in een krappe begrotingscontext. De koppeling met de eisen voor energieprestaties dwingt kopers om te kiezen voor recente of gerenoveerde woningen.
Sinds januari 2024 mogen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens de DPE niet meer worden verhuurd. Dit verbod heeft geleid tot een toestroom van woningen op de verkoopmarkt, vaak aangeboden met een korting. Voor een koper die bereid is om te investeren in energie-renovatie, vertegenwoordigen deze thermische doorlatende woningen een toegangspunt tegen een verlaagde prijs.
- De G-geclassificeerde woningen die met korting worden verkocht, maken het mogelijk om prijzen beduidend lager dan de lokale markt te onderhandelen, op voorwaarde dat de renovatie al in de begroting van het dossier is opgenomen.
- MaPrimeRénov’ en lokale subsidies blijven beschikbaar, maar de verwerkingstijden verlengen de renovatieplannen.
- De markt voor energie-renovatie is beter gestructureerd, met meer gecertificeerde RGE-aannemers beschikbaar dan in 2023.
De vastgoedmarkt van 2024 is gekenmerkt door politieke, fiscale en regelgevende schommelingen, net zo goed als door de economische fundamenten. Aankoop- of investeringsbeslissingen worden nu zowel op basis van een fiscale spreadsheet als op basis van een schatting van de prijs per vierkante meter genomen.
De stabilisatie van de rentevoeten en de bodem die is bereikt op de transacties biedt een duidelijker terrein voor 2025. De nieuwe regels voor gemeubileerde verhuur en de LMNP zullen echter blijven bijdragen aan het hertekenen van de strategieën van investeerders.