Un propietario que alquilaba su apartamento en Airbnb con una deducción fiscal del 50 % descubre a finales de 2024 que este porcentaje pasa al 30 %, y que su umbral de ingresos se divide por cinco. El mercado inmobiliario en 2024 no se resume a curvas de precios: los cambios regulatorios y fiscales han influido tanto como los tipos de interés en las decisiones de compra y venta.
Fiscalidad de los alojamientos turísticos: el verdadero cambio de 2024
La ley n°2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, conocida como ley Le Meur, ha modificado en profundidad la fiscalidad de los alojamientos turísticos bajo el régimen micro-BIC. Para los alojamientos no clasificados, la deducción pasa del 50 % al 30 % y el umbral de ingresos cae de 77 700 euros a 15 000 euros. Para los alojamientos clasificados y las habitaciones de huéspedes, la deducción disminuye del 71 % al 50 %, con un límite reducido a 77 700 euros.
Ya se observa un cambio de parte de los inversores hacia el alquiler amueblado clásico o el contrato de movilidad. Estas dos fórmulas, menos rentables a corto plazo sobre el papel, se vuelven competitivas una vez que se integra la nueva realidad fiscal. Para seguir la actualidad inmobiliaria en Déco et Jardin, este giro fiscal es uno de los temas más comentados desde el inicio del curso.
Las opiniones varían sobre este punto según las ciudades: en las zonas muy turísticas, algunos propietarios mantienen el alquiler a corto plazo a pesar de la pérdida de rentabilidad, mientras que en los mercados intermedios, la transición hacia el alquiler a largo plazo se acelera notablemente.
Estatuto LMNP y reintegración de las amortizaciones: qué cambia para la plusvalía
El artículo 84 de la ley de finanzas para 2025 introduce un mecanismo que muchos inversores no habían anticipado. A partir de ahora, las amortizaciones deducidas se reintegran en el cálculo de la plusvalía al revender un bien en LMNP bajo el régimen real. Concretamente, el precio de adquisición considerado para calcular la plusvalía se reduce en las amortizaciones realizadas durante el período de alquiler.
Para un inversor que ha amortizado su bien durante diez o quince años, la factura fiscal al momento de la reventa puede aumentar de manera significativa. Este cambio obliga a repensar la estrategia de tenencia: mantener más tiempo para beneficiarse de las deducciones por duración de tenencia, o revender rápidamente antes de que las amortizaciones acumuladas pesen demasiado.
¿Quiénes son realmente los afectados?
Los perfiles más expuestos son los multipropietarios bajo el régimen real que habían optimizado su fiscalidad a través de altas amortizaciones. Un propietario de un solo estudio amueblado siente menos el impacto. El texto busca ante todo reducir la ventaja fiscal histórica del LMNP en comparación con el alquiler vacío.
Transacciones y precios inmobiliarios en Francia: ¿cómo está el mercado a finales de 2024?
Según la Fnaim, el mercado alcanzó su nivel más bajo en 2024, con aproximadamente 775 000 transacciones, lo que representa una caída del 11 % en comparación con 2023. Esto es una disminución del 36 % en comparación con el pico de 2021.
En cuanto a los precios, tras una caída del 4 % en 2023, la tendencia se ha orientado hacia una estabilización progresiva. El segundo semestre de 2024 marcó un nivel bajo con un cese de la caída de los volúmenes, lo que sugiere un posible reinicio.
Tasa de crédito: la relajación que ha relanzado los proyectos
La relajación progresiva de las tasas de crédito durante el año ha permitido a los compradores cuyos proyectos habían sido congelados en 2023 volver al mercado, especialmente en el segundo trimestre.
- El primer trimestre se mantuvo en la continuidad de la crisis de 2023 con volúmenes bajos y un generalizado estado de espera.
- La disolución de la Asamblea Nacional en junio provocó un congelamiento temporal de las transacciones, seguido por el desaceleramiento relacionado con los Juegos Olímpicos en París y las grandes metrópolis.
- Los últimos cuatro meses del año mostraron una dinámica clara, con un regreso marcado de los compradores al mercado.
PTZ ampliado y viviendas energéticamente ineficientes: dos palancas concretas para los compradores en 2024
El Préstamo a Tipo Cero ha sido reorientado y ampliado, ofreciendo nuevas oportunidades para los compradores por primera vez. Este dispositivo sigue siendo uno de los pocos apoyos públicos en un contexto presupuestario ajustado. Su articulación con los requisitos de rendimiento energético empuja a los compradores a centrarse en bienes recientes o renovados.
Desde enero de 2024, las viviendas clasificadas como G en el DPE ya no pueden ser alquiladas. Esta prohibición ha creado un aflujo de bienes en el mercado de la venta, a menudo ofrecidos con un descuento. Para un comprador dispuesto a financiar trabajos de renovación energética, estas viviendas ineficientes representan una puerta de entrada a un precio reducido.
- Los bienes clasificados como G vendidos con descuento permiten negociar precios notablemente inferiores al mercado local, siempre que se presupuesten las renovaciones desde la elaboración del expediente.
- MaPrimeRénov’ y las ayudas locales siguen siendo accesibles, pero los plazos de tramitación alargan los calendarios de trabajo.
- El mercado de la renovación energética ha ganado en estructuración, con más artesanos certificados RGE disponibles que en 2023.
El mercado inmobiliario de 2024 ha estado marcado por sacudidas políticas, fiscales y regulatorias tanto como por los fundamentos económicos. Las decisiones de compra o inversión se toman ahora tanto en una hoja de cálculo fiscal como en una estimación de precios por metro cuadrado.
La estabilización de las tasas de crédito y el suelo alcanzado en los volúmenes de transacciones dejan un terreno más claro para 2025. Sin embargo, las nuevas reglas sobre los alojamientos y el LMNP seguirán rediseñando las estrategias de los inversores.