Ein Eigentümer, der seine Wohnung über Airbnb mit einem Steuerabzug von 50 % vermietet hat, entdeckt Ende 2024, dass dieser Satz auf 30 % sinkt und dass seine Einnahmegrenze auf ein Fünftel reduziert wird. Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 lässt sich nicht nur durch Preiskurven zusammenfassen: Die regulatorischen und steuerlichen Änderungen haben ebenso stark auf die Kauf- und Verkaufsentscheidungen gewirkt wie die Zinssätze.
Besteuerung von Ferienwohnungen: der echte Wendepunkt 2024
Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, auch bekannt als das Le Meur-Gesetz, hat die Besteuerung von Ferienwohnungen im Mikro-BIC-Regime grundlegend geändert. Für nicht klassifizierte Ferienwohnungen sink der Abzug von 50 % auf 30 % und die Einnahmegrenze fällt von 77.700 Euro auf 15.000 Euro. Für klassifizierte Ferienwohnungen und Gästezimmer wird der Abzug von 71 % auf 50 % reduziert, mit einer Obergrenze von 77.700 Euro.
Bereits jetzt beobachten wir einen Wechsel eines Teils der Investoren hin zur klassischen möblierten Vermietung oder zum Mobilitätsmietvertrag. Diese beiden Modelle, die auf dem Papier kurzfristig weniger rentabel sind, werden wettbewerbsfähig, sobald die neue steuerliche Situation berücksichtigt wird. Um die Immobiliennachrichten auf Déco et Jardin zu verfolgen, gehört dieser steuerliche Wandel zu den am meisten kommentierten Themen seit dem Schulanfang.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Stadt: In stark touristischen Gebieten behalten einige Eigentümer die Kurzzeitvermietung trotz der Rentabilitätsverluste bei, während in mittleren Märkten der Übergang zur Langzeitvermietung deutlich beschleunigt wird.
LMNP-Status und Reintegration der Abschreibungen: was sich für die Wertsteigerung ändert
Artikel 84 des Haushaltsgesetzes für 2025 führt einen Mechanismus ein, den viele Investoren nicht vorhergesehen hatten. Ab sofort werden die abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung der Wertsteigerung beim Verkauf einer Immobilie im LMNP-Regime zum tatsächlichen Wert reintegriert. Konkret wird der für die Berechnung der Wertsteigerung herangezogene Kaufpreis um die während der Mietzeit vorgenommenen Abschreibungen reduziert.
Für einen Investor, der seine Immobilie über zehn oder fünfzehn Jahre abgeschrieben hat, kann die Steuerlast beim Verkauf erheblich steigen. Diese Änderung zwingt dazu, die Haltungsstrategie zu überdenken: länger behalten, um von den Abzügen für die Haltedauer zu profitieren, oder schnell verkaufen, bevor die kumulierten Abschreibungen zu schwer wiegen.
Wer ist tatsächlich betroffen?
Die am stärksten betroffenen Profile sind die Mehrfachbesitzer im tatsächlichen Regime, die ihre Steuerlast durch hohe Abschreibungen optimiert hatten. Ein Eigentümer einer einzigen möblierten Wohnung spürt den Einfluss weniger. Der Text zielt vor allem darauf ab, den historischen Steuervorteil des LMNP im Vergleich zur unmöblierten Vermietung zu verringern.
Transaktionen und Immobilienpreise in Frankreich: Wo steht der Markt Ende 2024
Laut der Fnaim hat der Markt 2024 seinen tiefsten Stand erreicht, mit etwa 775.000 Transaktionen, was einem Rückgang von 11 % im Vergleich zu 2023 entspricht. Das ist ein Rückgang von 36 % im Vergleich zum Höchststand von 2021.
Was die Preise betrifft, so hat sich nach einem Rückgang von 4 % im Jahr 2023 der Trend in Richtung einer allmählichen Stabilisierung entwickelt. Das zweite Halbjahr 2024 markierte ein niedriges Plateau mit einem Stopp des Rückgangs der Volumina, was auf einen möglichen Neustart hindeutet.
Zinssätze: die Entspannung, die die Projekte wiederbelebt hat
Die allmähliche Entspannung der Zinssätze im Laufe des Jahres hat es Käufern, deren Projekte 2023 eingefroren waren, ermöglicht, zurück auf den Markt zu kommen, insbesondere im zweiten Quartal.
- Das erste Quartal blieb im Zeichen der Krise 2023 mit geringen Volumina und allgemeiner Zurückhaltung.
- Die Auflösung der Nationalversammlung im Juni führte zu einem vorübergehenden Stillstand der Transaktionen, gefolgt von der Verlangsamung im Zusammenhang mit den Olympischen Spielen in Paris und den großen Metropolen.
- Die letzten vier Monate des Jahres zeigten eine deutliche Dynamik, mit einer markanten Rückkehr der Käufer auf den Markt.
Erweiterter PTZ und energieintensive Wohnungen: zwei konkrete Hebel für Käufer im Jahr 2024
Der Nullzinsdarlehen wurde neu ausgerichtet und erweitert, was neue Möglichkeiten für Erstkäufer bietet. Dieses Instrument bleibt eines der wenigen öffentlichen Hilfen in einem angespannten Haushaltskontext. Seine Verknüpfung mit den Anforderungen an die Energieeffizienz zwingt die Käufer dazu, sich auf neue oder renovierte Immobilien zu konzentrieren.
Seit Januar 2024 darf keine als G klassifizierte Wohnung mehr vermietet werden. Dieses Verbot hat einen Zustrom von Immobilien auf den Verkaufsmarkt geschaffen, die oft mit einem Abschlag angeboten werden. Für einen Käufer, der bereit ist, die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten zu finanzieren, stellen diese thermischen Durchlässe einen Einstieg zu einem reduzierten Preis dar.
- Die als G klassifizierten Immobilien, die mit Abschlag verkauft werden, ermöglichen es, deutlich niedrigere Preise als auf dem lokalen Markt zu verhandeln, vorausgesetzt, die Renovierung wird bereits bei der Erstellung des Dossiers budgetiert.
- MaPrimeRénov’ und lokale Hilfen bleiben verfügbar, aber die Bearbeitungszeiten verlängern die Zeitpläne für die Arbeiten.
- Der Markt für energetische Renovierungen hat an Struktur gewonnen, mit mehr zertifizierten RGE-Handwerkern als 2023.
Der Immobilienmarkt 2024 war von politischen, steuerlichen und regulatorischen Erschütterungen ebenso geprägt wie von den wirtschaftlichen Fundamentaldaten. Kauf- oder Investitionsentscheidungen werden nun ebenso auf der Grundlage einer Steuerberechnung wie auf einer Schätzung des Preises pro Quadratmeter getroffen.
Die Stabilisierung der Zinssätze und das erreichte Tief bei den Transaktionsvolumina hinterlassen ein klareres Terrain für 2025. Die neuen Regeln für möblierte Wohnungen und den LMNP werden jedoch weiterhin die Strategien der Investoren umgestalten.