Un proprietario che affittava il suo appartamento su Airbnb con una detrazione fiscale del 50 % scopre alla fine del 2024 che questa percentuale scende al 30 %, e che la sua soglia di ricavi è ridotta di cinque volte. Il mercato immobiliare nel 2024 non si riassume a curve di prezzo: i cambiamenti normativi e fiscali hanno pesato tanto quanto i tassi d’interesse sulle decisioni di acquisto e vendita.
Fiscalità degli affitti turistici: il vero cambiamento del 2024
La legge n°2024-1039 del 19 novembre 2024, nota come legge Le Meur, ha modificato profondamente la fiscalità degli affitti turistici nel regime micro-BIC. Per gli affitti non classificati, la detrazione passa dal 50 % al 30 % e la soglia di ricavi scende da 77.700 euro a 15.000 euro. Per gli affitti classificati e le camere d’hôtes, la detrazione scende dal 71 % al 50 %, con un tetto ridotto a 77.700 euro.
Si osserva già un passaggio di parte degli investitori verso l’affitto arredato tradizionale o il contratto di mobilità. Queste due formule, meno redditizie a breve termine sulla carta, diventano competitive una volta integrata la nuova realtà fiscale. Per seguire l’attualità immobiliare su Déco et Jardin, questo cambiamento fiscale è uno dei temi più commentati dall’inizio dell’anno.
I feedback variano su questo punto a seconda delle città: nelle zone molto turistiche, alcuni proprietari mantengono l’affitto a breve termine nonostante la perdita di redditività, mentre nei mercati medi, il trasferimento verso l’affitto a lungo termine accelera nettamente.
Statuto LMNP e reintegrazione degli ammortamenti: cosa cambia per la plusvalenza
L’articolo 84 della legge di bilancio per il 2025 introduce un meccanismo che molti investitori non avevano previsto. Da ora in poi, gli ammortamenti dedotti vengono reintegrati nel calcolo della plusvalenza al momento della rivendita di un bene in LMNP nel regime reale. In concreto, il prezzo di acquisto considerato per calcolare la plusvalenza è ridotto degli ammortamenti praticati durante il periodo di affitto.
Per un investitore che ha ammortizzato il suo bene per dieci o quindici anni, la fattura fiscale alla rivendita può aumentare in modo significativo. Questo cambiamento spinge a ripensare la strategia di detenzione: mantenere più a lungo per beneficiare delle detrazioni per durata di possesso, o rivendere rapidamente prima che gli ammortamenti accumulati pesino troppo.
Chi è realmente colpito?
I profili più esposti sono i multiproprietari nel regime reale che avevano ottimizzato la loro fiscalità tramite ammortamenti elevati. Un proprietario di un solo monolocale arredato avverte meno l’impatto. Il testo mira soprattutto a ridurre il vantaggio fiscale storico del LMNP rispetto all’affitto nudo.
Transazioni e prezzi immobiliari in Francia: a che punto è il mercato alla fine del 2024
Secondo la Fnaim, il mercato ha raggiunto il suo livello più basso nel 2024, con circa 775.000 transazioni, ovvero un calo dell’11 % rispetto al 2023. Si tratta di una diminuzione del 36 % rispetto al picco del 2021.
Per quanto riguarda i prezzi, dopo un crollo del 4 % nel 2023, la tendenza si è orientata verso una stabilizzazione progressiva. Il secondo semestre del 2024 ha segnato un livello basso con un arresto della caduta dei volumi, il che fa intravedere un possibile rilancio.
Tassi di credito: la distensione che ha rilanciato i progetti
La distensione progressiva dei tassi di credito nel corso dell’anno ha permesso agli acquirenti i cui progetti erano stati congelati nel 2023 di tornare sul mercato, in particolare nel secondo trimestre.
- Il primo trimestre è rimasto nella continuità della crisi del 2023 con volumi bassi e un’attesa generalizzata.
- La dissoluzione dell’Assemblea nazionale a giugno ha provocato un congelamento temporaneo delle transazioni, seguito dal rallentamento legato ai Giochi olimpici a Parigi e nelle grandi metropoli.
- Gli ultimi quattro mesi dell’anno hanno mostrato una dinamica netta, con un ritorno marcato degli acquirenti sul mercato.
PTZ ampliato e abitazioni energivore: due leve concrete per gli acquirenti nel 2024
Il Prestito a Tasso Zero è stato ristrutturato e ampliato, offrendo nuove opportunità per i primi acquirenti. Questo dispositivo rimane uno dei pochi aiuti pubblici in un contesto di bilancio ristretto. La sua articolazione con i requisiti di prestazione energetica spinge gli acquirenti a mirare a beni recenti o ristrutturati.
Da gennaio 2024, le abitazioni classificate G nel DPE non possono più essere messe in affitto. Questo divieto ha creato un afflusso di beni sul mercato della vendita, spesso proposti con uno sconto. Per un acquirente pronto a finanziare lavori di ristrutturazione energetica, queste case inefficienti rappresentano una porta d’ingresso a prezzo ridotto.
- I beni classificati G venduti con sconto permettono di negoziare prezzi nettamente inferiori al mercato locale, a condizione di pianificare la ristrutturazione fin dall’inizio del dossier.
- MaPrimeRénov’ e gli aiuti locali rimangono disponibili, ma i tempi di trattamento allungano i calendari dei lavori.
- Il mercato della ristrutturazione energetica ha guadagnato in strutturazione, con un numero maggiore di artigiani certificati RGE disponibili rispetto al 2023.
Il mercato immobiliare del 2024 è stato segnato da scosse politiche, fiscali e normative tanto quanto dai fondamentali economici. Le decisioni di acquisto o investimento si prendono ora tanto su un foglio di calcolo fiscale quanto su una stima del prezzo al metro quadrato.
La stabilizzazione dei tassi di credito e il minimo raggiunto sui volumi delle transazioni lasciano un terreno più leggibile per il 2025. Le nuove regole sugli affitti e il LMNP continueranno però a ridisegnare le strategie degli investitori.