De terugval van de verkopen van nieuwe woningen (ongeveer 53 % minder in vergelijking met 2019 volgens Les Échos) herverdeelt de kaarten voor iedereen die intelligent wil investeren in onroerend goed in 2024. De strategieën die twee jaar geleden werkten, zoals de aankoop in VEFA met het Pinel-systeem, zijn niet langer houdbaar. We zien een duidelijke verschuiving naar oudere woningen die gerenoveerd moeten worden, Europese SCPI’s en meer verfijnde financiële constructies.
Renteplafond en structurering van de hypotheek: de onderschatte hefboom
De leencapaciteit blijft het eerste filter voor een rendabele huurinvestering. Met kredietrentes die begin 2025 rond de 3,25 % schommelen na een lange periode van stijging, opent het venster voor herfinanciering zich geleidelijk. We raden aan om de constructie te structureren voordat je zelfs maar op zoek gaat naar een eigendom.
Ook interessant : De beste tips om je integratie in de grootdistributie vanaf de eerste dag te laten slagen
Een technisch punt dat de populaire gidsen vaak overslaan: de gedeeltelijke aflossingsuitstel. Bij een aankoop met zware werkzaamheden, kan het onderhandelen van 12 tot 24 maanden uitstel ervoor zorgen dat je alleen de rente betaalt tijdens de renovatiefase. De cashflow blijft positief vanaf de eerste huurinkomsten, zonder dat je volle maandlasten hoeft te absorberen.
Een ander aspect van de structurering: de in fine krediet gekoppeld aan een levensverzekering behoudt zijn relevantie voor profielen met een hoge belastingdruk. Het geleende kapitaal wordt pas bij de vervaldatum terugbetaald, wat de aftrekbaarheid van de rente op de onroerend goed inkomsten maximaliseert. De tegenprestatie is een hogere totale kredietkost, maar het netto rendement na belasting kan dat van een klassieke aflossing overstijgen wanneer de marginale belastingtarief hoog is.
Ook interessant : De beste adressen en tips om zaken te doen in Parijs
Om de typologieën van eigendommen en mogelijke constructies te combineren, stelt het verkennen van onroerend goed op Muchos je in staat om snel de segmenten van de markt te vergelijken.
Oud te renoveren vs nieuw in crisis: afweging van rendement en risico
De nieuwe woningmarkt verkeert in een structurele crisis. De verkopen zijn in het derde kwartaal van 2024 met ongeveer 20 % gedaald ten opzichte van 2023. De ontwikkelaars passen hun prijzen marginaal aan, maar de bouwkosten blijven rigide. Resultaat: de prijsverschillen per vierkante meter tussen nieuw en oud worden groter, wat het moeilijk maakt om nieuwbouw te rechtvaardigen op basis van puur rendement.
Oude woningen met werkzaamheden bieden drie gelijktijdige voordelen:
- Een onderhandelbare aankoopprijs, vooral voor woningen met een classificatie F of G volgens de DPE, die eigenaars moeilijk kunnen verhuren vanwege de geleidelijke beperkingen op thermische doorlatendheid.
- Een fiscale hefboom via het vastgoedverlies: de aftrekbare werkzaamheden (isolatie, dak, netwerken) verminderen het totale belastbare inkomen tot een maximum van 10.700 euro per jaar, met de mogelijkheid om het overschot over tien jaar te verrekenen.
- Een mechanische waardevermeerdering van het vastgoed na energetische renovatie, aangezien de DPE een selectiecriterium is geworden voor zowel huurders als kopers.
Het belangrijkste risico blijft de overschrijding van het budget voor werkzaamheden. We zien dat investeerders die dit soort operaties succesvol uitvoeren, systematisch een energie-audit laten uitvoeren vóór de ondertekening van de compromis, niet erna. Deze audit kwantificeert precies de renovatieposten en voorkomt onaangename verrassingen over de technische haalbaarheid.
Europese SCPI’s en diversificatie buiten residentieel
De SCPI’s ondergaan een fase van herconfiguratie. Beheermaatschappijen zoals PERIAL en Advenis REIM stimuleren defensievere strategieën, gericht op Europese diversificatie en niet-residentiële activa (kantoren, gezondheidszorg, logistiek). Deze positionering is een reactie op een dubbele vaststelling: de Franse belasting op onroerend goed inkomsten is zwaar, en de commerciële vastgoedmarkten in Duitsland, Nederland of Spanje bieden vaak hogere bruto rendementen.
De fiscale voordelen van een SCPI die buiten Frankrijk investeert, liggen in het mechanisme van de belastingkrediet of het effectieve tarief. Buitenlandse inkomsten worden niet belast met sociale bijdragen van 17,2 %, wat het netto rendement mechanisch verbetert. Voor een investeerder die al blootgesteld is aan de Franse residentiële markt via een of twee directe percelen, verkleint het toevoegen van een Europese SCPI de correlatie in de portefeuille.
De veelvoorkomende fout is om het weergegeven distributietarief te vergelijken zonder de instapkosten (vaak tussen 8 en 12 % van het geïnvesteerde bedrag) of de termijn van genot mee te tellen. Op een termijn van minder dan acht jaar benadelen deze instapkosten de werkelijke prestaties aanzienlijk.
Huurvacature en marktkeuze: Parijs vs tussensteden
Het huurvacaturepercentage in Parijs blijft onder de 2 %, wat het een veilige rendementsmarkt maakt, maar met instapprijzen die de bruto rendabiliteit onder druk zetten. Tegelijkertijd heeft het luxe segment in Parijs zijn status als de belangrijkste wereldmarkt verloren, een teken dat internationale kapitaalstromen zich naar andere metropolen richten.
Tussensteden (Angers, Reims, Metz, Clermont-Ferrand) bieden hogere bruto rendementen, maar de huurvacature is daar volatieler. Het bepalende criterium is noch de prijs per vierkante meter, noch de theoretische huur: het is de diepte van het huurdersbestand. Een universiteitsstad met een ziekenhuis en een TGV-station behoudt een structurele huurvraag. Een gemeente die afhankelijk is van één industriële werkgever presenteert een asymmetrisch risico.
Intelligent investeren in onroerend goed in 2024 vereist dat je deze lokale gegevens combineert met de gekozen financiële constructie. Een eigendom met een hoog bruto rendement in een stad met hoge vacatur kan een negatieve cashflow genereren als er elk jaar twee maanden leegstand accumuleren.
De winnende combinatie voor de meeste profielen blijft een gerenoveerd oud pand in een stad met een gematigde huurdruk, gefinancierd met een aflossingsuitstel en aangevuld met een Europese SCPI. Dit is noch de meest spectaculaire, noch de meest gepubliceerde constructie, maar het is degene die het beste bestand is tegen de stijgende rentes, de crisis van nieuwbouw en de huidige belastingdruk.