Der Rückgang der Verkäufe von Neubauten (etwa 53 % weniger im Vergleich zu 2019 laut Les Échos) verändert die Rahmenbedingungen für alle, die intelligent in Immobilien im Jahr 2024 investieren möchten. Die Strategien, die vor zwei Jahren funktionierten, insbesondere der Kauf im VEFA mit dem Pinel-System, sind nicht mehr tragfähig. Wir beobachten einen klaren Trend hin zu älteren Immobilien, die renoviert werden müssen, europäischen SCPI und ausgefeilteren Finanzierungsmodellen.
Usura-Zinsen und Strukturierung der Immobilienfinanzierung: der unterschätzte Hebel
Die Kreditfähigkeit bleibt der erste Filter für eine rentable Mietinvestition. Mit Kreditraten, die Anfang 2025 bei etwa 3,25 % liegen, nach einer langen Phase des Anstiegs, öffnet sich allmählich das Refinanzierungsfenster. Wir empfehlen, die Strukturierung des Modells bereits vor der Suche nach einer Immobilie vorzunehmen.
Lesetipp : Die besten Tipps für einen erfolgreichen Einstieg in den Einzelhandel am ersten Tag
Ein technischer Punkt, den die allgemeinen Ratgeber oft nur streifen: der teilweise Tilgungsaufschub. Bei einem Kauf mit umfangreichen Renovierungsarbeiten ermöglicht die Verhandlung von 12 bis 24 Monaten Aufschub, nur die Zinsen während der Renovierungsphase zu zahlen. Der Cashflow bleibt ab den ersten Mieten positiv, ohne volle Monatsraten in den Sand gesetzt zu haben.
Ein weiterer Strukturierungsansatz: der endfällige Kredit, der an eine Lebensversicherung gekoppelt ist, bleibt für steuerlich hoch belastete Profile relevant. Das geliehene Kapital wird nur bei Fälligkeit zurückgezahlt, was die Absetzbarkeit der Zinsen von den Mieteinnahmen maximiert. Die Kehrseite ist ein insgesamt höherer Kreditkostenaufwand, aber die Nettorendite nach Steuern kann die eines klassischen Tilgungsdarlehens übersteigen, wenn der Grenzsteuersatz hoch ist.
Ergänzende Lektüre : Die besten Adressen und Tipps für das Businessleben in Paris
Um die Typologien von Immobilien und mögliche Finanzierungsmodelle zu kombinieren, ermöglicht die Erkundung der Immobilien auf Muchos, die Marktsegmente schnell zu vergleichen.
Renovierungsbedürftig vs. Neubau in der Krise: Rentabilitäts- und Risikobewertung
Der Neubaumarkt befindet sich in einer strukturellen Krise. Die Verkäufe sind im dritten Quartal 2024 im Vergleich zu 2023 um etwa 20 % zurückgegangen. Die Entwickler passen ihre Preise nur marginal an, aber die Baukosten bleiben starr. Ergebnis: die Preisdifferenz pro Quadratmeter zwischen neu und alt vergrößert sich, was den Neubau auf reinem Renditekriterium schwer rechtfertigbar macht.
Die alten Immobilien mit Renovierungsbedarf bieten drei gleichzeitige Vorteile:
- Ein verhandelbarer Kaufpreis, insbesondere bei Immobilien, die im DPE mit F oder G klassifiziert sind, die die Eigentümer aufgrund der schrittweisen Einschränkungen bei den Energieeffizienzstandards nur schwer vermieten können.
- Ein steuerlicher Hebel durch den Immobilienverlust: Die absetzbaren Renovierungsarbeiten (Dämmung, Dach, Netzwerke) senken das gesamte zu versteuernde Einkommen bis zu einem Limit von 10.700 Euro pro Jahr, wobei der Überschuss auf zehn Jahre vorgetragen werden kann.
- Eine mechanische Aufwertung der Immobilie nach energetischer Renovierung, da der DPE ein Auswahlkriterium für Mieter und Käufer geworden ist.
Das Haupt Risiko bleibt die Überschreitung des Renovierungsbudgets. Wir beobachten, dass Investoren, die bei dieser Art von Transaktionen erfolgreich sind, systematisch ein Energieaudit vor der Unterzeichnung des Vorvertrags durchführen lassen, nicht danach. Dieses Audit quantifiziert präzise die Renovierungspositionen und vermeidet unangenehme Überraschungen hinsichtlich der technischen Machbarkeit.
Europäische SCPI und Diversifizierung außerhalb des Wohnsektors
Die SCPI durchlaufen eine Phase der Re-Konfiguration. Die Verwaltungsgesellschaften wie PERIAL und Advenis REIM verfolgen defensivere Strategien, die auf europäische Diversifizierung und nicht-wohnwirtschaftliche Vermögenswerte (Büros, Gesundheit, Logistik) ausgerichtet sind. Diese Positionierung reagiert auf eine doppelte Erkenntnis: Die französische Besteuerung auf Mieteinnahmen ist hoch, und die Immobilienmärkte im gewerblichen Bereich in Deutschland, den Niederlanden oder Spanien bieten oft höhere Bruttorenditen.
Das steuerliche Interesse einer SCPI, die außerhalb Frankreichs investiert, beruht auf dem Mechanismus der Steueranrechnung oder des effektiven Steuersatzes. Ausländische Einkünfte unterliegen nicht den Sozialabgaben von 17,2 %, was die Nettorendite mechanisch verbessert. Für einen Investor, der bereits über ein oder zwei Einheiten im französischen Wohnsektor exponiert ist, reduziert die Hinzufügung einer europäischen SCPI die Portfoliokorrelation.
Ein häufiger Fehler besteht darin, den ausgewiesenen Ausschüttungssatz zu vergleichen, ohne die Zeichnungsgebühren (oft zwischen 8 und 12 % des investierten Betrags) oder die Genussfrist zu berücksichtigen. Bei einem Horizont von weniger als acht Jahren belasten diese Eintrittskosten die tatsächliche Leistung erheblich.
Leerstandsquote und Marktwahl: Paris vs. Mittelstädte
Die Leerstandsquote in Paris liegt unter 2 %, was es zu einem sicheren Renditemarkt macht, jedoch mit Einstiegspreisen, die die Bruttorentabilität drücken. Gleichzeitig hat das Pariser Luxussegment seinen Status als weltweit führender Markt verloren, ein Zeichen dafür, dass internationale Kapitalströme sich in andere Metropolen verlagern.
Die Mittelstädte (Angers, Reims, Metz, Clermont-Ferrand) bieten höhere Bruttorenditen, aber die Leerstandsquote ist dort volatiler. Das entscheidende Kriterium ist weder der Preis pro Quadratmeter noch die theoretische Miete: es ist die Tiefe des Mietmarktes. Eine Universitätsstadt mit einem Krankenhaus und einem TGV-Bahnhof hat eine strukturelle Mietnachfrage. Eine Gemeinde, die von einem einzigen industriellen Arbeitgeber abhängig ist, birgt asymmetrische Risiken.
Intelligent in Immobilien im Jahr 2024 zu investieren, erfordert die Kombination dieser lokalen Daten mit dem gewählten Finanzierungsmodell. Eine Immobilie mit hoher Bruttorendite in einer Stadt mit hoher Leerstandsquote kann einen negativen Cashflow erzeugen, wenn jedes Jahr zwei Monate Leerstand anfallen.
Die gewinnende Kombination für die Mehrheit der Profile bleibt eine renovierte Altimmobilie in einer Stadt mit moderatem Mietdruck, finanziert mit einem Tilgungsaufschub und ergänzt durch einen europäischen SCPI-Anteil. Es ist weder das spektakulärste noch das am meisten beworbene Modell, aber es ist das, das am besten gegen steigende Zinsen, die Krise im Neubau und die derzeitige Steuererhöhung gewappnet ist.