De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van stabilisatie na enkele jaren van turbulentie. De prijzen van bestaande woningen dalen niet meer, de verkoopvolumes herstellen zich naar een niveau dat dicht bij hun historische gemiddelde ligt, en nieuwe fiscale regels hertekenen het landschap van de huurinvesteringen. Maar achter deze schijnbare rust blijven spanningen bestaan, vooral met betrekking tot de kredietrentes en de toenemende kloof tussen verschillende soorten onroerend goed.
Appartementen en oude huizen: een prijsafwijking om in de gaten te houden
Hebt u opgemerkt dat de weergegeven prijzen niet veel meer bewegen? In werkelijkheid verbergt het gemiddelde een subtieler fenomeen. De laatste gegevens gepubliceerd door de Notaires de France voor het eerste kwartaal van 2026 tonen een stijging van ongeveer 0,6 % op jaarbasis voor oude appartementen, terwijl de prijzen van huizen licht dalen, rond -0,2 %.
Deze polarisatie is ook zichtbaar in Île-de-France: de Parijse en Île-de-France appartementen winnen weer wat terrein, terwijl de huizen in de periferie onder druk blijven staan. Voor een koper verandert dit de situatie afhankelijk van het project.
Concreet staat een stel dat op zoek is naar een driekamerappartement in de stad voor stabiele prijzen, zelfs met een lichte stijging. Degene die mikt op een huis met tuin in de tweede ring heeft nog steeds onderhandelingsruimte. Dit is geen paradox: de vraag concentreert zich op de meest toegankelijke woningen qua vervoer en diensten, terwijl huizen verder weg minder gemakkelijk worden verkocht.
Door regelmatig de actualiteiten van Chasseur Immobilier te volgen, kunnen we deze lokale microtrends opmerken die aan de nationale gemiddelden ontsnappen.
Kredietrente in 2026: een fragiele balans voor leners
De vraag naar financiering blijft de kern van de zaak. Na de brutale stijging van de rentes tussen 2022 en 2024 is de situatie gekalmeerd, maar niet tot het punt dat de leennormen van vóór 2022 zijn hersteld.
De conjunctuuranalyses die in de zomer van 2026 zijn gepubliceerd, kwalificeren het herstel als “werkelijk maar geleidelijk”. De verkooptermijnen worden langer in veel gebieden, een teken dat kopers meer tijd nemen. Secundo-kopers (degenen die verkopen om groter te kopen) blijven bijzonder beperkt: de verkoop van hun huidige woning compenseert niet altijd de extra kosten die gepaard gaan met hogere rentes.
Voor een eerste koper is de leencapaciteit in enkele jaren aanzienlijk gedaald. Een gezin dat in 2021 een bepaald bedrag kon lenen, krijgt vandaag een lager bedrag met dezelfde inkomsten. Dit dwingt veel kandidaten om hun geografische bereik te herzien of een kleinere oppervlakte te accepteren.
Een nuttige referentie: het verkoopvolume van bestaande woningen ligt rond de 949.000 transacties over twaalf maanden eind mei 2026. Dit wordt door professionals beschouwd als een “evenwichtige snelheid”, noch euforisch, noch gedeprimeerd.
Fiscale hervorming van de huurmarkt: wat verandert er voor particuliere verhuurders
De huurinvestering staat voor een regelgevend keerpunt. De status van de particuliere verhuurder is in 2026 herzien, met wijzigingen die direct van invloed zijn op de rendabiliteit van projecten.
De belangrijkste veranderingen om te onthouden:
- Het LMNP-regime (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) ziet zijn afschrijvingsregels gewijzigd, wat het historische fiscale voordeel van gemeubileerde verhuur voor bepaalde investeerdersprofielen vermindert.
- Een nieuwe status voor particuliere verhuurders is bedoeld om het huur aanbod te stimuleren door fiscale tegenprestaties aan te bieden aan eigenaren die zich verbinden tot gecontroleerde huren of minimale huurperiodes.
- De verplichtingen met betrekking tot de DPE (diagnose van energieprestaties) worden strenger: twee besluiten zullen op 1 januari 2027 van kracht worden, waarbij elektriciteit meer wordt bevoordeeld in de berekening en de meest gedecarboniseerde woningen beter worden geïdentificeerd.
Waarom zijn deze veranderingen belangrijk? Omdat een investeerder die vandaag een huurproject opzet deze nieuwe regels vanaf de financiële simulatie moet integreren. Een woning die F of G is geclassificeerd volgens de DPE kan bijvoorbeeld binnenkort niet meer worden verhuurd zonder energiebesparende renovaties.
DPE en thermische doorlatendheid: de kalender wordt duidelijker voor 2027
De diagnose van energieprestaties is niet langer een eenvoudig administratief document. Het bepaalt nu zelfs de mogelijkheid om een woning te verhuren.
De zomer van 2026 heeft de verwachte preciseringen gebracht. Twee besluiten zullen de berekeningsmethode van de DPE vanaf januari 2027 wijzigen. De belangrijkste wijziging: elektriciteit zal nog meer worden bevoordeeld in de schaal, wat sommige woningen die elektrisch verwarmd worden naar een betere energieklasse kan doen verschuiven, zonder extra werkzaamheden.
Voor eigenaren van woningen die op gas of stookolie worden verwarmd, is de trend omgekeerd. De woningen die veel CO2 uitstoten zullen beter worden geïdentificeerd, wat hun degradatie zou kunnen versnellen. Een verhuurder heeft er dus belang bij om nu al de impact van deze nieuwe regels op de score van zijn woning te simuleren.
Deze evolutie van de DPE creëert ook een markteffect. Goed geclassificeerde woningen (A, B, C) verkopen beter en sneller. Thermische doorlatende woningen (F, G) ondervinden een korting bij aankoop, maar kunnen een kans zijn voor wie het benodigde renovatiebudget heeft.
Nichemarkten in vastgoed: viager en prestige in 2026
Buiten de reguliere markt kennen sommige nichesegmenten een hernieuwde belangstelling. Viager, lange tijd marginaal, trekt meer investeerders aan die op zoek zijn naar rendementen die niet gecorreleerd zijn aan de bankrentes. Luxe vastgoed blijft functioneren volgens zijn eigen regels, met een internationale vraag die de prijzen in de meest gewilde gebieden ondersteunt.
Deze markten blijven in volume minderheidsmarkten, maar ze onthullen een groeiende fragmentatie van de Franse vastgoedmarkt. Er is niet langer één vastgoedmarkt in Frankrijk, maar meerdere, met zeer verschillende prijs-, fiscale en vraaglogica afhankelijk van het beoogde segment.
De Franse vastgoedmarkt in 2026 kan niet worden samengevat in een stijging of een daling. Het is een markt van overgangen: overgang van de rentes, energietransitie, fiscale transitie. Elk aankoop- of investeringsproject moet worden afgestemd op de lokale realiteit van het beoogde goed, niet op de nationale gemiddelden.