Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Stabilisierung nach mehreren Jahren der Turbulenzen. Die Preise für Bestandsimmobilien fallen nicht mehr, die Verkaufsvolumina erreichen wieder ein Niveau, das nahe dem historischen Durchschnitt liegt, und neue steuerliche Regelungen gestalten die Landschaft der Mietinvestitionen neu. Doch hinter dieser scheinbaren Ruhe bestehen weiterhin Spannungen, insbesondere bei den Kreditkonditionen und der wachsenden Differenz zwischen den Immobilientypen.
Altbauwohnungen und Häuser: Eine Preisdivergenz, die es zu beobachten gilt
Haben Sie bemerkt, dass die angezeigten Preise nicht mehr viel schwanken? In Wirklichkeit verbirgt sich hinter dem Durchschnitt ein feineres Phänomen. Die neuesten Daten, die von den Notaren Frankreichs für das erste Quartal 2026 veröffentlicht wurden, zeigen einen Anstieg von etwa 0,6 % im Jahresvergleich für Altbauwohnungen, während die Preise für Häuser leicht um etwa -0,2 % zurückgehen.
Diese Polarisierung zeigt sich auch in der Île-de-France: Die Pariser und francilienne Wohnungen gewinnen etwas an Boden, während die Häuser in der Peripherie unter Druck bleiben. Für einen Käufer verändert sich die Situation je nach Projekt.
Konkret steht ein Paar, das nach einer Drei-Zimmer-Wohnung in der Stadt sucht, stabilen Preisen gegenüber, die sogar leicht steigen. Wer hingegen ein Haus mit Garten in der zweiten Krone anstrebt, hat noch Verhandlungsspielräume. Das ist kein Paradoxon: Die Nachfrage konzentriert sich auf die am besten erreichbaren Immobilien in Bezug auf Verkehrsanbindung und Dienstleistungen, während weiter entfernte Häuser weniger leicht Käufer finden.
Durch regelmäßiges Verfolgen der Nachrichten von Chasseur Immobilier erkennt man diese lokalen Mikrotendenzen, die den nationalen Durchschnittswerten entgehen.
Kreditkonditionen für Immobilien im Jahr 2026: Ein fragiles Gleichgewicht für die Kreditnehmer
Die Frage der Finanzierung bleibt der entscheidende Punkt. Nach dem drastischen Anstieg der Zinssätze zwischen 2022 und 2024 hat sich die Situation beruhigt, jedoch nicht so weit, dass die Kreditbedingungen von vor 2022 wiederhergestellt werden könnten.
Die Konjunkturanalysen, die im Sommer 2026 veröffentlicht wurden, beschreiben die Erholung als “real, aber schrittweise”. Die Verkaufsfristen verlängern sich in vielen Regionen, was ein Zeichen dafür ist, dass die Käufer sich mehr Zeit nehmen. Die Sekundärkäufer (die ihre Immobilie verkaufen, um eine größere zu kaufen) sind besonders eingeschränkt: Der Verkauf ihrer aktuellen Immobilie reicht oft nicht aus, um die Mehrkosten aufgrund der höheren Zinsen auszugleichen.
Für einen Erstkäufer hat sich die Kreditfähigkeit in den letzten Jahren erheblich verringert. Ein Haushalt, der 2021 eine bestimmte Summe leihen konnte, erhält heute mit denselben Einkünften einen niedrigeren Betrag. Dies zwingt viele Interessenten dazu, ihr geografisches Umfeld zu überdenken oder eine kleinere Fläche zu akzeptieren.
Ein nützlicher Anhaltspunkt: Das Verkaufsvolumen im Bestand liegt bei etwa 949.000 Transaktionen über zwölf Monate bis Ende Mai 2026. Dies wird von Fachleuten als ein “Gleichgewichtstempo” angesehen, weder euphorisch noch deprimiert.
Steuerreform für Mietverhältnisse: Was sich für private Vermieter ändert
Die Mietinvestition steht vor einem regulatorischen Wendepunkt. Der Status des privaten Vermieters wurde 2026 überarbeitet, mit Änderungen, die direkt die Rentabilität der Projekte betreffen.
Die wichtigsten Änderungen, die zu beachten sind:
- Das LMNP-Regime (nicht-professioneller möblierter Vermieter) sieht Änderungen bei den Abschreibungsregeln vor, was den historischen Steuervorteil der möblierten Vermietung für bestimmte Investorenprofile verringert.
- Ein neuer Status für private Vermieter zielt darauf ab, das Mietangebot zu beleben, indem steuerliche Anreize für Eigentümer geschaffen werden, die sich auf kontrollierte Mieten oder Mindestmietdauern verpflichten.
- Die Anforderungen im Zusammenhang mit dem DPE (Energieausweis) werden verschärft: Zwei Verordnungen treten am 1. Januar 2027 in Kraft, die die Elektrizität stärker in die Berechnung einbeziehen und die am wenigsten CO2-emittierenden Wohnungen besser identifizieren.
Warum sind diese Änderungen wichtig? Weil ein Investor, der heute ein Mietprojekt aufsetzt, diese neuen Regeln bereits in die Finanzsimulation einbeziehen muss. Eine Immobilie, die im DPE die Klassen F oder G hat, kann bald nicht mehr ohne energetische Sanierungsarbeiten vermietet werden.
DPE und thermische Durchlässigkeit: Der Zeitplan für 2027 wird konkreter
Der Energieausweis ist kein einfaches Verwaltungsdokument mehr. Er bestimmt nun die Möglichkeit, eine Wohnung überhaupt zu vermieten.
Der Sommer 2026 brachte die erwarteten Präzisierungen. Zwei Verordnungen werden die Berechnungsmethode des DPE ab Januar 2027 ändern. Die wichtigste Änderung: Die Elektrizität wird im Bewertungssystem noch stärker bevorzugt, was dazu führen kann, dass einige elektrisch beheizte Wohnungen in eine bessere Energieklasse eingestuft werden, ohne zusätzliche Arbeiten.
Für Eigentümer von mit Gas oder Öl beheizten Immobilien ist der Trend umgekehrt. Die stark CO2-emittierenden Wohnungen werden besser identifiziert, was ihren Abstieg beschleunigen könnte. Ein Vermieter hat daher ein Interesse daran, jetzt bereits die Auswirkungen dieser neuen Regeln auf die Bewertung seiner Immobilie zu simulieren.
Diese Entwicklung des DPE schafft auch einen Markteffekt. Gut klassifizierte Immobilien (A, B, C) verkaufen sich besser und schneller. Thermische Durchlässigkeiten (F, G) erfahren beim Kauf einen Abschlag, können aber eine Gelegenheit für diejenigen darstellen, die das notwendige Budget für Renovierungsarbeiten haben.
Nischenmärkte in der Immobilienbranche: Leibrente und Prestige im Jahr 2026
Über den Massenmarkt hinaus erleben einige Nischensegmente ein Wiederaufleben des Interesses. Die Leibrente, lange marginal, zieht zunehmend Investoren an, die nach Renditen suchen, die nicht mit den Bankzinsen korrelieren. Der Prestigeimmobilienmarkt hingegen funktioniert weiterhin nach seinen eigenen Regeln, mit einer internationalen Nachfrage, die die Preise in den gefragtesten Regionen stützt.
Diese Märkte bleiben in Bezug auf das Volumen gering, offenbaren jedoch eine zunehmende Fragmentierung des französischen Immobilienmarktes. Es gibt nicht mehr einen einzigen Immobilienmarkt in Frankreich, sondern mehrere, mit sehr unterschiedlichen Preis-, Steuer- und Nachfragebedingungen je nach angestrebtem Segment.
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 lässt sich weder auf einen Anstieg noch auf einen Rückgang reduzieren. Es handelt sich um einen Markt im Übergang: Übergang der Zinsen, energetischer Übergang, steuerlicher Übergang. Jedes Kauf- oder Investitionsprojekt muss auf die lokale Realität der angestrebten Immobilie abgestimmt werden, nicht auf die nationalen Durchschnittswerte.