Die Immobilienkreditversicherung konzentriert weiterhin den Großteil ihrer Bestände bei den Bankversicherern, trotz eines gesetzlichen Rahmens, der den Markt öffnen soll. Kreditnehmer, die die Mechanismen der Preisgestaltung und des Austauschs beherrschen, senken die Gesamtkosten ihres Kredits erheblich. Diejenigen, die sich mit dem Gruppenvertrag zufrieden geben, der zur Unterzeichnung angeboten wird, lassen manchmal einen erheblichen Verhandlungsspielraum auf der Strecke.
Quotität und Verteilung des verbleibenden Kapitals: der ungenutzte Hebel
Die Versicherungsquote bestimmt den Anteil des verbleibenden Kapitals, der von jedem Mitkreditnehmer abgedeckt ist. Eine 100 %ige Abdeckung pro Person (also insgesamt 200 %) bietet maximalen Schutz, verdoppelt jedoch die Prämie.
Wir beobachten, dass die meisten Kreditnehmer die von der Bank vorgeschlagene Verteilung akzeptieren, ohne sie in Frage zu stellen. Eine 50/50-Verteilung erscheint logisch für ein Paar mit gleichwertigem Einkommen, wird jedoch unangemessen, sobald ein Einkommens- oder Berufsrisiko-Unterschied zwischen den beiden Kreditnehmern besteht.
Um alles über die Immobilienkreditversicherung zu erfahren, muss man zunächst verstehen, dass die Quote kein festes Parameter ist. Sie wird bereits bei der Unterzeichnung verhandelt und kann allein einen Vertragswechsel rechtfertigen. Die Quote an das Profil jedes Mitkreditnehmers anzupassen, ermöglicht es, die Prämie anzupassen, ohne den tatsächlichen Schutz des Haushalts zu verringern.
Ein Mitkreditnehmer, der den Großteil des Einkommens des Haushalts trägt, sollte logischerweise mit 70 oder 80 % abgedeckt sein, der andere mit 30 oder 20 %, anstatt einer symmetrischen Aufteilung, die die wirtschaftliche Realität des Paares ignoriert.
Marktstruktur der Kreditversicherung: warum die Delegation nach wie vor minderheitlich ist
Die vom CCSF und der Banque de France konsolidierten Daten zeigen, dass im Jahr 2024 etwa 82,52 % der Kreditversicherungsverträge weiterhin von den Banken angeboten werden. Das Gesetz Lemoine, das 2022 in Kraft trat, erlaubt die Kündigung jederzeit ohne Kosten oder Strafen. Es hat den medizinischen Fragebogen für Kredite abgeschafft, deren versicherter Anteil einen bestimmten Schwellenwert nicht überschreitet.
Diese Fortschritte haben die tatsächliche Marktverteilung nicht revolutioniert. Die Banken behalten einen strukturellen Vorteil: Der Gruppenvertrag wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kredits angeboten, wenn der Kreditnehmer schnell abschließen möchte. Die kognitive Belastung, die mit dem Vergleich alternativer Angebote verbunden ist, hemmt den Delegationsprozess.
Ein Vorteil, der von den begünstigsten Profilen erfasst wird
Die Bilanz 2024 des CCSF, die von France-Epargne veröffentlicht wurde, zeigt ein deutliches Ungleichgewicht. Die oberen sozialen und beruflichen Kategorien machen 58 % der Substitutionen aus, während sie nur 27 % der Immobilienkredite ausmachen. Die Fähigkeit zu vergleichen, zu verhandeln und die administrativen Fristen eines Vertragswechsels zu ertragen, bleibt mit dem finanziellen und kulturellen Kapital des Kreditnehmers korreliert.
Wir empfehlen den Kreditnehmern, den Vergleich sofort nach Erhalt des Kreditangebots zu starten, ohne auf die endgültige Unterzeichnung zu warten. Die Bank hat eine gesetzliche Frist, um den alternativen Vertrag anzunehmen oder abzulehnen, und diese Frist kann genutzt werden, wenn der Prozess im Voraus geplant wird.
Garantien der Kreditversicherung: Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit und Ausschlüsse
Der von den Banken geforderte Garantiebereich umfasst den Tod und den totalen und irreversiblen Verlust der Selbstständigkeit (PTIA). Für den Kauf einer Hauptwohnung verlangen die Kreditgeber fast immer die totale permanente Invalidität (IPT), die teilweise permanente Invalidität (IPP) und die totale vorübergehende Arbeitsunfähigkeit (ITT).
- Die ITT-Garantie deckt längere Arbeitsausfälle ab, aber die Definition von Arbeitsunfähigkeit variiert von Vertrag zu Vertrag: Einige decken die Unfähigkeit ab, “seinen” Beruf auszuüben, andere “jede” Berufstätigkeit, was den Entschädigungsrahmen erheblich einschränkt.
- Die IPP tritt ein, wenn der anerkannte Invaliditätsgrad zwischen 33 % und 66 % liegt. Einige individuelle Verträge senken die Auslöseschwelle, ein Differenzierungsmerkmal, das in Gruppenverträgen selten hervorgehoben wird.
- Sportliche oder berufliche Ausschlüsse variieren stark. Ein Kreditnehmer, der einen Risikosport ausübt oder einen als gefährlich eingestuften Beruf hat, sollte die Ausschlüsse seines Vertrags Zeile für Zeile überprüfen, bevor er einen Vertrag abschließt.
- Die Garantie bei Arbeitslosigkeit bleibt marginal: Ihre hohen Kosten, langen Wartezeiten und restriktiven Auslösebedingungen machen sie in den meisten Fällen wenig rentabel.
TAEA und tatsächliche Kosten der Immobilienkreditversicherung: über den nominalen Satz hinauslesen
Der effektive Jahreszins der Versicherung (TAEA) ist die einzige standardisierte Kennzahl, um zwei Angebote zu vergleichen. Er umfasst alle mit der Versicherung verbundenen Kosten und muss zwingend in jedem Kreditangebot aufgeführt sein.
Ein Vertrag mit festem Zinssatz auf das ursprüngliche Kapital hält den Beitrag während der gesamten Laufzeit des Kredits konstant. Ein Vertrag mit einem Zinssatz, der auf dem verbleibenden Kapital basiert, beginnt mit niedrigeren Beiträgen, die im Laufe der Rückzahlungen sinken. Die Wahl zwischen diesen beiden Berechnungsarten verändert die Gesamtkosten um mehrere Tausend Euro bei einem langfristigen Kredit.
Äquivalenz der Garantien und Bankenabweisung
Im Falle einer Delegation der Versicherung kann die Bank einen alternativen Vertrag nur ablehnen, wenn die angebotenen Garantien geringer sind als die des Gruppenvertrags. Sie muss ihre Ablehnung schriftlich begründen und die nicht erfüllten Äquivalenzkriterien angeben.
Das CCSF hat eine Liste von Äquivalenzkriterien veröffentlicht, die als Referenz dienen. Wir empfehlen, der Bank bereits beim ersten Termin das standardisierte Informationsblatt (FSI) anzufordern: Dieses Dokument listet die erforderlichen Mindestgarantien auf und ermöglicht es, sofort kompatible alternative Verträge zu identifizieren.
Die Kündigung während der Kreditlaufzeit gemäß dem Gesetz Lemoine erfordert keine Kündigungsfrist oder Jubiläumsfrist mehr. Der Kreditnehmer sendet den neuen Vertrag an die Bank, die zehn Werktage Zeit hat, um zuzustimmen oder abzulehnen. Eine unbegründete Ablehnung innerhalb dieser Frist gilt als stillschweigende Zustimmung.
Die Immobilienkreditversicherung bleibt ein Kostenfaktor, bei dem Untätigkeit teuer zu stehen kommt. Die Marktstruktur begünstigt weiterhin die Bankversicherer, aber die Vergleichswerkzeuge und der aktuelle gesetzliche Rahmen geben den Kreditnehmern die Möglichkeit zu handeln, vorausgesetzt, sie nutzen diese, bevor der Rhythmus des Immobilienprojekts sie davon abhält.